ろろうきんで賢くローン!

ろうきんの住宅ローン

住宅ローン
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住宅ローン使途別のタイプと特徴とは?

ろうきんの住宅ローン
ろうきんを含め、多くの金融機関にとって貸出業務の主流となるのが、なんといっても「住宅ローン」です。

 
その理由は、他の貸出サービスと比べ、金額が高額であることや返済期間(いわゆる金利回収期間)が長期であることから、それだけ利ざやが獲得できるからです。
 
ろうきんで取り扱う住宅ローンは、銀行など他の金融機関と同様に、使途別(いわゆる使い道)の違いにより次のような分類が一般的です。
 

A.不動産の購入

新築・中古に関わらず、住宅や土地を購入する資金として利用できるローンです。住宅ローンの中でもっともポピュラーなタイプです。
 

B他金融機関のローンの借り換え

既に借入れしている他の金融機関の住宅ローンの残債分を借り換えるためのローンです。たとえば、現在支払っているローンの金利が高く、借り換えた方がメリットがある場合に利用されます。
 

C.既存住宅の増改築・リフォーム

既に購入済みの住宅の増改築やリフォームをする際に利用するためのローンです。増改築やリフォームが目的ですので、融資額が1千万~2千万程度のものが一般的です。
 
 

ろうきんのリフォームローン
一応、このように用途別に分類してみましたが、実際には、すべてのろうきんがこのような使途別に住宅ローンを用意しているわけではありません。

それぞれのろうきんによって、使途を明確に分けているところと分けていないところがあります。
 
実は「使途別分類」 というのは、さほど意味のある分類とはいえません。金融機関にとっても、お金を借りる人にとっても、お金の使い道はさほど重要ではないからです。
それよりむしろ、融資の上限額や返済期間、担保の必要性の有無などといった違いのほうが両者にとってよほど重要かつ意味のあることといえます。(後ほど詳しく説明します)

不動産担保の有無によってどう違う?

これはろうきんに限らず、他の金融機関でもそうですが、いわゆる不動産担保が必要なもの(不動産担保型)と必要でないもの(無担保型)に大きく分けられます。
 

住宅ローンの担保とは?
「担保」とは、お金を借りた人(債務者)がそのお金を返せなくなったときに、お金を貸した側の金融機関(債権者)がその損害を補うために設けられるもので、住宅ローンの場合は購入した住宅と土地(不動産)に対して「抵当権」が設けられます。

「抵当権」には優先順位があり、通常、住宅や土地の購入資金を貸した金融機関が原則として一番目の抵当権を設定します。(これによって、債務者が債務不履行になった場合に最優先で抵当権を行使することができます)
 
《不動産担保型》
不動産担保を設定することによって、債務者が返済できなくなったときの損害リスクが減るため、通常、住宅ローンの融資上限額も多額(5千万~1億円)のタイプが一般的です。
 
《無担保型》
反対に不動産担保が必要ないもの(無担保型)の場合、リスクを避けるため融資上限額が限られている(1千万~2千万円)のが一般的です。
 
金融機関にとっては、融資したお金の金利で儲けるため、お金の使途(そのお金が何に使われるか)はあまり重要ではなく、むしろ、堅実に返済できる能力があるかどうかや、万が一の際の担保が重要となります。

金利のタイプと特徴とは?

次に、住宅ローンの金利の違いについて見てみましょう。
金利別では次のような分類となります。
 

A.全期間固定金利型

ろうきん住宅ローンの金利
「全期間固定金利型」とは、借入時に金融機関が定めた金利が固定され、返済期間が終了するまで一度も変更されないタイプをいいます。

将来、市場金利が上がれば、ローンを借りた側(債務者)が得をし、貸した側(債権者)が損をする可能性が高いことから、ほとんどの金融機関ではリスクを軽減するため、他のタイプの金利より高めに設定されるのが通例です。
 

B.固定金利選択型

「固定金利選択型」とは、当初の一定期間(2年、3年、5年、10年など)は金利が固定されますが、その期間が終了すると、その時点での金利で再計算され、その後の金利を同じ固定機関にするか、固定期間を変更するか、あるいは変動金利に変更するかを選択することができるタイプをいいます。
一定期間ごとに金利が見直されるため、市場金利が上がればそれに伴って返済額も増加するリスクがあります。
 

C.変動金利型

「変動金利型」とは、文字通り金利が変動するもので、市場金利の変化に合わせて半年ごとに金利が見直されるタイプをいいます。
金融機関にとっては、常に最新の市場金利に合わせて金利を見直すことからリスクがないため、他のタイプに比べて金利も最小限に設定されるのが一般的ですが、金利が上昇した場合を考えると債務者にとっては一番リスクが高いタイプといえます。
ただし、市場金利が大きく上昇した場合の緩和策として、返済額の変更は5年ごととするとか、金利の上限を上昇前の金利の1.25倍以内にするなどの対策がとられるのが一般的です。(元金均等払いの場合を除く)
 
 

D.上限金利設定型

 
「上限金利設定型」とは、変動金利型に、一定期間は上限金利を設けることができるタイプです。
将来、金利が上昇しても、設定した金利以上に金利が上がることはありません。
低金利のときは変動金利のメリットを、高金利のときは上限金利のメリットを生かせるため、リスクが低減できます。
特約期間が過ぎると、改めて金利タイプを選択することができるタイプが主流となっています。
 
 
それぞれのタイプの特徴をまとめると下表のとおりとなります。
 

 
 
住宅ローンの金利タイプと特徴

まとめになりますが、「全期間固定金利型」 は金利の変動に影響しないためローンを借りる側にしてみればリスクが低いのは魅力ですが、金利が高めなのが悩ましいところです。
  一方、「変動金利型」 の場合は、金利が最小限なのは魅力ですが、将来金利が上がった場合を考えるとリスクが高いのが悩ましいところです。
その中間的なタイプともいえるのが「 固定金利選択型」や「上限金利設定型」となりますが、リスクや金利設定などを考えると一長一短といったところでしょうか。

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住宅ローン「フラット35」とは?

良く耳にする「フラット35」という住宅ローンはご存知ですか。

ろうきんのフラット35
フラット35とは、独立行政法人 住宅金融支援機構と連携した長期(35年)の全期間金利固定型住宅ローンをいいます。

住宅金融支援機構とは、旧住宅金融公庫のことで、主に住宅資金の円滑な供給を目指した公共性の高い機関です。
 
フラット35の仕組みは、連携する多くの金融機関から住宅ローンの債権を買い取り、それを証券化して投資家から投資してもらうことで、安定的な資金調達を実現しています。
 
フラット35の特徴としては、次のような点が挙げられます。
①全期間固定金利型であること。
②一般金融機関と比較し、金利が低いこと。
③質の高い住宅(省エネ性や耐震性の高い住宅など)に対しては金利を一定期間引き下げられること。(フラット35S)
④保証料、保証人が必要なく、繰り上げ返済時の手数料も無料であること。
 
  このように、住宅ローンを借りる人にとって多くのメリットがあることから、人気も高いのですが、その反面、フラット35を利用するには次のような制約もあります。
①対象となる住宅は、住宅金融支援機構で定めた技術基準(高度な耐久性・可変性、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性)をクリアしていること。
②上記技術基準に適合しているかどうかを「適合証明検査機関」で物件検査を受けること。
③併せて、建築基準法に基づく検査済証の交付を受けていること。
 
これらのほかにも、いろいろと条件がありますので、事前に十分確認しておく必要があります。
 
ろうきんをはじめ、主要な金融機関では、住宅金融支援機構と提携した「フラット35」や「フラット35S」といった商品を住宅ローンの主力商品として展開しています。
 
 

住宅ローンその他の特徴

ろうきん住宅ローンを利用する際の上記以外の特徴について見てみましょう。
 

《金利優遇制度》

ろうきんでは、ある一定の条件を満たした場合に通常の金利(基準金利)から一定の金利を差し引くことができる「金利優遇」の制度があります。
 
これにより、同じ融資額の住宅ローンでも、支払う金利が少なくなり、返済する金額が大幅に少なくなる場合がありますので、ぜひ活用したいものです。
 
全国それぞれのろうきんごとに金利優遇の条件は違いますが、一般的には次のようなものが条件となり、これらをいくつか組み合わせることで金利の優遇幅が違ってきます。
 

ろうきんの金利優遇とは?
ろうきんとの契約に関する条件としては、

・給与の振込口座をろうきんの口座にすること。
・年金の受給口座をろうきんの口座にすること。
・公共料金の自動振替口座をろうきんの口座にすること。
・一定額以上の預金をろうきん口座に置くこと。
・税経貯蓄をろうきん口座にすること。
・ろうきんのカードローン・フリーローンを契約すること。
・ろうきんのインターネットバンキングを利用すること。
・ろうきんが指定する業者からの紹介であること。
などです。
 
借入者の立場や世帯の種類による条件としては、
・ろうきんの会員であること。
・母子家庭・父子家庭であること。
・高齢者同居世帯であること。
・障碍者同居世帯であること。
・多人数同居世帯であること。
などです。
 
住宅の種類による条件としては、
・エコ住宅(オール電化や太陽光など)であること。
・高齢者仕様住宅であること。
・障碍者仕様住宅であること。
・地場の建設財を使った住宅であること。
などです。
 

《融資手数料》

住宅ローンを借りるときに必要な手数料です。ろうきんによっては、融資手数料が無料のろうきんもあります。
 

《金利タイプ変更手数料》

変動金利から固定金利に変更する際や、固定金利選択型で特約期間が終了した際、新たに選択し直すときに必要な手数料です。新たに選択し直す際に同じ金利タイプを継続した場合にも必要となります。ほとんどのろうきんで必要な手数料(5400円)です。
 

《保証料》

ろうきんの住宅ローン保証料
保証料とは、 住宅ローンを返せなくなった際、ろうきんが指定する保証会社が債務者の代わりにローンの残債を払ってくれる仕組みに必要な費用です。 (だからといって、住宅ローンの支払い義務が消えるわけではなく、結局、保証会社から債務者へ返済請求されます)

保証料は、1,000万単位の住宅ローン(返済期間数10年)の場合は数十万円という高額な金額になりますので、十分吟味する必要があります。
保証料の支払いは一括払いか金利上乗せ払いの2種類があります。
半数近くのろうきんでは「保証料無料」としているところがあります。そういう地域にお住いの方はラッキーともといえますが、その分、金利が高く設定されている場合も考えられますのでよく確認しておきましょう。
 

《ボーナス併用払い》

だいたいのろうきんでは、ボーナス併用払いができます。ボーナス時の返済額割合は50パーセントです。
 

《繰り上げ返済手数料》

住宅ローンの残債を繰り上げて返済する場合に必要な手数料です。
ろうきんでは、ごく一部のろうきんを除き、繰り上げ返済手数料が無料となっています。
 

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