日本の住宅ローン事情

　これからいよいよ住宅を購入しようとしているあなた！
まさか、現金で住宅を購入するわけじゃありませんよね？だとしたら、必ず「住宅ローン」をご利用になると思いますが、あなたは住宅ローンの事情をご存知ですか？！

　あなたは少なくとも過去に何かしらの「ローン」を利用されたことがあると思います。でも、ハッキリ申し上げて、住宅ローンは他のローンとは全く別物と考えてください。そして、住宅ローンに関する知識を備えてください。

　これからあなたは、おそらく20年〜35年ぐらいは、ずーっと住宅ローンを払い続けなければなりません。その入口である住宅ローンの選択（ローンの種類や金利の種類etc...）を間違えると、払い込む金額が相当違ってきます。あなたの無知のせいで。。。それぐらい、住宅ローンとは重みのある借財であることを肝に銘じましょう！

　住宅ローンを知るうえで、一番基本となるのが、住宅ローンの種類です。住宅ローンを借りる場合はこれをしっかりと押さえておく必要があります。まず、住宅ローンには貸し手である金融機関によって大きく「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」に分けられます。

　「公的住宅ローン」は名前のとおり、公的な金融機関が公的資金を用いて貸し出す住宅ローンのことです。以前は代表格とされていた「住宅金融公庫」（2007年3月31日に廃止され、その後、独立行政法人「住宅金融支援機構」に業務が引き継がれました）のほか、年金住宅融資や財形住宅融資などがあります。各地方自治体が取扱っている自治体融資も公的融資の一つとされますが、自治体自らのお金を融資するタイプ以外にも、特定の民間住宅ローンを斡旋して利払いの一部を補助するタイプが多いようです。

　一方、民間金融機関が取扱う「民間住宅ローン」は、それぞれの金融機関ごとにサービスの内容もさまざまです。民間住宅ローンは、銀行や信託銀行などほか、信用金庫や労働金庫、生命保険会社、農協、ノンバンクなど、多くの金融機関が手掛けている状況です。

　では、公的住宅ローンと民間住宅ローンの違いはいったいなんでしょうか？公的であっても民間であっても、住宅ローンに利用条件が付けられるのは共通していますが、公的住宅ローンの場合は、建てる（購入する）住宅そのものの条件が厳しいのに比べ、民間住宅ローンは、ローンを借りる人の条件が厳しいという点が最も大きな特徴といえるでしょう。公的融資の場合、住宅の広さだけでなく、耐久性や省エネ性など、住宅の質も一定の基準が求められます。これは、より多くの人が一定水準以上の住宅に住めるようにするという、国の住宅政策に関係していているものと思われます。

　一方、民間住宅ローンの場合は、担保価値を見るための住宅条件はあるものの、住宅の広さや質など明確な基準は設けていません。その代わり、借りる人には、年収や勤続年数などかなり細かく条件が付けられます。また、その条件も、ある程度は公表されていますが、他にも公表されていないものもあり、公表された条件だけを満たしていても審査で落されるケースも多いようです。

　住宅ローンを組むときに、もっとも重要な要素として挙げられるのが「金利」です。これもしっかりと理解していただく必要があります。まずはじめに、金利の種類として「固定金利」と「変動金利」について十分理解してくださいね。

「金利」といっても、利息が何パーセントという実質の金利という意味のほかにも、金利を支払う「方式」の違いがあります。おおよそ30年前後という長期間返済するものですから、支払の方法にもさまざまなタイプがあります。

　固定金利とは、最初に契約した時点における金利が返済期間中に変動しない金利のことをいいます。普通に考えると、もっともリスクの少ない金利タイプともいえますが、その分割高な商品が多いのも事実です。

　もちろん、金利が上昇していった場合はリスクがなく安定しているのですが、逆に金利が下降していった場合は、結果として変動金利に比べて多くの返済を強いられることになります。家計簿的には、返済額が最後まで変わらないためわかりやすく、計画的な返済方法といえます。

この固定金利にも、返済期間中最後まで固定される「全期間固定型」と、返済期間中１回だけ金利が上がる「段階金利型」の２タイプばあります。

　変動金利とは、名前のとおり支払期間中に金利が変動するタイプのものを指します。

　金利の変動は通常半年に一度の見直しが自動的に行われます。また、毎月の返済額については5年間一定なのが一般的ですが、最近では半年に一度変わるタイプのものも出ています。金利が低い時期には返済額は低く抑えることができて結構なのですが、一方で金利が変動するため返済計画がたてづらい側面があります。

　変動金利にも、一般的な変動金利のほかに金利は変動するけど上限金利が決まっていて、それ以上金利が上がらない「上限金利特約」というタイプがあります。

　そして、固定金利と変動金利をミックスしたようなタイプのものがあります。

　固定金利選択型と呼ばれるもので、このタイプは当初の借入時に選択した一定期間中は金利が固定され、その固定期間が終了した段階で、もう一度固定金利か変動金利を選び直すことができます。

　選択できる期間は、1年、2年、3年、5年、7年、10年と細かく設定できます（中には15年〜30年の５年刻みのものまであります）。

　住宅ローンのある方は、「住宅ローン減税」と呼ばれる税金の優遇処置（控除）を受けることができます。実は、平成20年度で打ち切りの予定だったこの制度が、昨今の不況の影響などにより平成21年度も継続されることが確実となりました。この点もしっかりと押さえておいてくださいね。

　ただ、住宅ローン減税は、ここ毎年のように内容が少しずつ変わってきており、正確な内容をきちんと理解している人が少ないのも事実です。控除の適用を受ける人は、住宅を新築（購入）してから6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいることが条件となります
。
　住宅ローンの控除期間10年で、控除額は毎年50万円が上限となっています。なお、所得税から控除しきれない額は、「住民税」からも控除されるようになりました。

　住宅ローンの控除を受ける場合、最初の年は税務署で確定申告が必要となりますが、サラリーマンの場合、2年目以降は職場で年末調整されるようになります。

　いずれにしても、住宅ローン減税を当てにして住宅ローンを組むのはやめましょう。その分を繰り上げ償還するぐらいの気持ちを持ってくださいね！