住宅ローン金利の推移−賢く返済するヒケツ！

これから、マイホームのご購入を検討している皆さまにとって、もっとも気になるのが「住宅ローンの金利」についてではありませんか？なぜなら、これから30年以上もの長い期間、住宅ローンを返済し続けることになるのですから。

人生の一大行事である“マイホーム購入”に際し、なるべく賢く住宅ローンを返済したいものです。そのためにも住宅ローンの金利の推移を注意深く分析して、損をしない返済計画を立てましょう！

このサイトでは、住宅ローンにおける金利の推移が示すもの、そしてそこから今後の動向を見極めるヒントを導いていきます。ほかにも、住宅ローンの種類の比較や話題の住宅ローンをランキングでご紹介したり"優遇金利"に関してなど、さまざまな話題を提供したいと思いますので、最後までご覧ください！

まずはじめに、住宅ローンの金利の変動ついて、過去からの推移を見てみましょう。下のグラフは、1985年（昭和60年）から2005年（平成17年）以降までの住宅ローン金利の変動を示したグラフです。住宅ローン変動金利のほかに、公庫基準金利、長期プライムレート、公定歩合、フラット35それぞれの推移を示しています。

ちなみに、以前よく耳にした「ゼロ金利政策」なるものは、このグラフでいう青色の「公定歩合」のことです。公定歩合とは、中学のときに習ったと思いますが、日本中央銀行が市中銀行（一般の銀行）に融資する際の金利をいいます。もともとは、この公定歩合の変動は国の金利政策として活用されてきましたが、1994年頃からは民間銀行の金利が完全自由化されたことに伴い、公定歩合による金利政策が実質的に効かなくなりました。

それでもこのグラフを見る限り、どの金利も同様に推移しています。どちらかというと、市場金利に公定歩合が連動しているともいえます。

このグラフでいくつか特徴があります。解説すると、1989年あたりからどの金利も一挙に上昇に転じました。いわゆる「バブル景気」と呼ばれた時期です。その後バブルが弾け金利は徐々に下降し、1995、6年あたりから底を打って横ばいで推移しました。そして、銀行金利が2％台という超低金利時代は1995年（平成７年）から始まり、もう１０年間以上も続いています。そのことが逆に危機感を失わせる結果となっているのかもしれませんね。

さて、今後の金利の推移についてですが、明確なことはわかりません。しかしながら、過去を振り返ってみると、過去２０年間における都市銀行の変動金利は平均約4％という現実や、これだけ超低金利が続いたこと、さらには今の景気低迷が底を打って、今後、景気が回復していくというふうなことを考え合わせれば、近い将来に金利が上昇することは当然と思われます。バブルの再来は考えにくいものの、再び住宅ローン金利が4％台で推移することは十分に考えられますよね。

下の金利推移のグラフを見れば、今後上昇しそうな予想は一目瞭然ですね。

住宅ローンを組むうえで、重要となるのが住宅ローンの返済額です。これは、金利の違いや返済方法の違いにより大きく変わってきます。返済額を計算する方法はありますが、固定金利でボーナス併用をしないのであれば良いのですが、固定金利を一定期間経たのちに変動金利に変更する場合やボーナス時の増額返済を用いる場合は、それらを加味しなければなりませんので、計算方法も複雑になります。

元利均等返済方式のイメージ図それからもうひとつ、住宅ローンに限らず、ローンを返済する際の返済方法の区分で、「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の２つがあります。通常、ローンを返済する際の返済額には、元金のほかに利息が上乗せされていることはご存知ですよね。
元利均等返済方式とは、毎月の返済額（元金＋利息）が均等になるよう計算された返済方式のことをいいます。返済金額が常に一定なので、返済計画が立てやすい反面、借入当初は多額の利息を払うこととなり、元金はほとんど減っていきません。

元金均等返済方式のイメージ図一方、元金均等返済方式とは、毎月返済する元金が一定となるよう計算された返済方式で、返済開始当初は返済額が高くなりますが、元金が確実に返済されるとともに金利も徐々に低くなっていきます。元利金等返済と比べると、トータルで返済額が少なくて済みます。

仮に3,000万円の住宅ローンを金利３％として35年間で返済する場合、総返済額は元利均等だと約4,849万円、一方元金均等だと約4,579万円となり、元利均等の方が270万円も多く払う計算になります。ただし、元金均等返済方式の場合、借入当初から返済金額が高くなるため、それに見合った返済能力が求められますので、元利金等返済の場合より希望の借入額が低くなるので注意が必要です。

公的機関から住宅ローンを借り入れる場合は、どちらかを選択することができますが、民間金融機関の場合は元利均等返済が主流ですので、元金均等返済をご希望の場合は事前によく確かめることが必要です。

住宅ローンの計算をご自身でされるのも良いのですが、現在はインターネット上で住宅ローンの返済に関するさまざまな「シュミレーション」を無料でできるサイトがありますので、それらを活用する方が簡単で、しかも正確です！